Законодатель не всегда успевает за изменениями в реальной жизни. И если в 2013 году в Гражданский Кодекс РФ была введена ст. 133. 1, дающая определение единого недвижимого комплекса (ЕНК). То относительно имущественного (ЕИК), конкретной формулировки не имеется. Несмотря на такой пробел, в ст. 132 ГК РФ субъектом ЕИК названо предприятие, которое ведет предпринимательскую деятельность.
Отличия имущественного и недвижимого комплексов
В законе прямо указано, что ЕНК включает в себя здания, сооружения, иные вещи. Они должны соответствовать следующим критериям:
- неразделимо связаны в технологической цепочке или физически (мост = пролеты+опоры+мостовое полотно);
- представлять из себя линейный объект (трубопровод, железная дорога);
- или располагаться на одном земельном участке;
- весь комплекс следует зарегистрировать в ЕГРН, как одну недвижимую единицу.
К ЕНК применяют правило о неделимых вещах. Исключить из него какой-либо объект возможно только в случае сноса или разрушения (Приказ Росреестра № П/0082 от 15.03.2022). К единому недвижимому комплексу не относятся земельные участки. В случае споров по данному вопросу суды рассматривают ситуацию индивидуально.
ЕИК – более расширенная система. В него входят движимое и недвижимое имущество:
- здания, сооружения;
- участки земли;
- инвентарь и оборудование;
- сырье и готовая продукция;
- долги и права требования по договору;
- исключительные права (фирменные названия, товарные знаки).
Предприятие, являющееся единым имущественным комплексом, можно продать, сдать в аренду, разделить на структурные элементы. Его составной частью нередко оказывается ЕНК.
Виды споров, затрагивающих ЕИК
- Вопросы купли-продажи всего комплекса или какой-то доли.
- Оценка состояния ЕИК и его стоимости.
- Налогообложение.
- Конфликты собственников.
- Банкротство.
Разногласия могут быть совершенно разными. Чтобы иметь аргументированные доказательства своей позиции, целесообразно провести экспертное исследование ЕИК полностью или частично.
Что такое экспертиза единого имущественного комплекса
Для примера можно взять сельскохозяйственный ЕИК с мясомолочным направлением. В него войдут:
- фермы;
- пастбища;
- крупнорогатый скот;
- корма;
- оборудование, инвентарь;
- автотранспорт и сельхозмашины;
- линии по переработке молока и мяса;
- товарный знак;
- кредиты, выданные на развитие хозяйства;
- фирменные магазины.
Для совершения сделки купли-продажи предприятие или его структурное подразделение следует оценить. Потребуется экспертиза единого имущественного комплекса. Кроме нее необходимы и другие документы: результаты аудиторской проверки, реестр обязательств, бухгалтерский баланс.
В примере с сельскохозяйственным комплексом могут понадобиться такие виды экспертиз, как:
- строительно-техническая, например, капитальности строения. Проверяют сооружения и здание на соответствие строительным нормам капитального здания;
- землеустроительная. Необходима для подтверждения категории земельных участков, юридических прав собственника, уточнения границ и площади;
- зоотехническая. Обследуют состояние животных, правильность содержания и ухода;
- автотехническая. Направлена на установление техсостояния автомобилей и сельхозмашин, определения остаточной стоимости;
- экономическая. Она поможет выявить факты нарушений в области финансов, налогов, бухгалтерского учета.
Возможно проведение исследований по отдельным направлениям или комплексно по всему ЕИК.
Экспертиза единого имущественного комплекса – это исследование, направленное на сравнение изучаемых объектов юридическим, экономическим, техническим нормам.
В области ЕИК она решает такие основные задачи:
- Установление рыночной стоимости.
- Выяснение принадлежности к ЕНК.
- Сбор информации для переговоров продавца-покупателя или судебного процесса.
В зависимости от цели заинтересованной стороны экспертизу проводят в судебном или внесудебном порядке. В первом случае процессуальное действие назначает суд. В своем определении он ставит вопросы, требующие разъяснения. Заключение специалиста имеет юридическую силу и может быть принято в качестве доказательства.
Внесудебный порядок предполагает заказ независимого исследования в негосударственном учреждении. Выводы эксперта представляют объективное мнение и служат основанием для полного и качественного анализа состояния ЕИК.
Порядок проведения экспертизы ЕИК
- Собственник единого имущественного комплекса принял решение о всеобъемлющем исследовании. Он выбирает экспертную организацию. На встрече стороны обсуждают объем работы, формулируют вопросы, оговаривают стоимость.
- После оформления заявления, глава учреждения своим приказом назначает группу специалистов и ее руководителя (ФЗ-73 от 31.05.2001). Он разъясняет членам комиссии их права и обязанности, предупреждает о неразглашении полученных сведений (коммерческая тайна). Если в штате отсутствуют сотрудники с нужной специализацией, могут привлечь стороннего эксперта, обладающего необходимыми знаниями.
- Руководитель комиссии составляет план и ставит перед каждым задачу. Он должен предоставить необходимое оборудование и аппаратуру для проведения обследования, проверить знание техники безопасности.
- Перед началом работы эксперты знакомятся с предоставленной документацией, сравнивают ее с действующими правовыми нормами. На первом же этапе можно выявить нарушения и быть готовым к выявлению недочетов на месте.
- Прибыв на территорию ЕИК, специалисты проводят замеры, фото- и видеофиксацию объектов. Используют все необходимые приборы для отбора образцов методом разрушающего и неразрушающего контроля. Если идет работа в экономическом направлении, то на предприятии эксперт может отследить всю производственную цепочку, затребовать дополнительно необходимые документы.
- Далее следует изучение и анализ полученных материалов. В лаборатории идут эксперименты, сверка полученных результатов с установленными нормами. Финансовые документы проверяют на подлинность, наличие/отсутствие исправлений.
- Обобщение результатов и составление заключения – важнейший этап, он является итогом всей проделанной работы. Опираясь на выводы специалистов, можно аргументированно отстаивать свою позицию в споре или предъявить документ в суд в качестве доказательства.
Сам по себе ЕИК очень сложный объект и экспертиза по нему весьма разносторонняя. Не всегда необходимо проводить комплексное исследование. Бывает, достаточно одного или двух. Решить вопрос с объемом работ и их целесообразностью возможно на начальном этапе – во время первичной консультации.